全球經(jīng)濟增長(cháng)放緩，歐債危機蔓延，美國經(jīng)濟難以復蘇，國內經(jīng)濟在內憂(yōu)外患之下也出現了減速調整的局面。如果說(shuō)住宅與商業(yè)地產(chǎn)在這種不安的大經(jīng)濟環(huán)境下顯露了“哀鴻遍野”的跡象，物流地產(chǎn)則以逆勢上揚的姿態(tài)在持續發(fā)力。
　　這其中，對中國市場(chǎng)虎視眈眈的海外基金表現尤為激進(jìn)，大有挺進(jìn)中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)之態(tài)勢，甚至在某些局部市場(chǎng)出現了短兵相接的局面。在外資巨頭頻頻搶灘之下，國內物流地產(chǎn)商更多要面臨著(zhù)長(cháng)時(shí)間“與狼共舞”的挑戰。
　　大動(dòng)作
　 　10月25日，澳大利亞最大的工業(yè)地產(chǎn)商、同時(shí)也是全球最大的上市工商業(yè)地產(chǎn)基金管理公司之一的嘉民集團（Goodman）宣布，旗下物流地產(chǎn)基金近期 收購了上海外高橋(600648,股吧)保稅區的一座雙層坡道式倉儲設施。該設施占地約75000平方米，提供可供租賃總面積為76425平方米的倉儲空 間。
　　這正是嘉民集團去年年底宣布“5年10倍”的激進(jìn)拓展計劃后一系列擴張的延續動(dòng)作。
　　嘉民大中華區董事總經(jīng)理彭菲力曾用強 烈的數字對比，描繪了這一改變物流市場(chǎng)格局的震撼性舉措：“嘉民集團未來(lái)3~5年在中國大陸的投資資金將從最初的19億元人民幣增加到190億元人民幣， 包括香港在內，嘉民集團在整個(gè)大中華區的總資產(chǎn)規模將有望突破320億元人民幣�！�
　　近年來(lái)，嘉民集團不斷加碼投資中國物流市場(chǎng)，其在中國大陸的投資額從開(kāi)始的1.5億美元到現在的將近6億美元的規模，其全力打造的“大上�！庇媱澯葹橐�人注目。
　 　從上海到周邊的昆山、太倉地區，嘉民的投資力度與速度一次比一次更為激進(jìn)。從去年昆山首個(gè)物流地產(chǎn)項目嘉民陸家物流中心落成，到這次對外高橋倉儲的“笑 納”，嘉民集團仍未停下腳步。今年10月底，嘉民集團在華的旗艦項目浦東空港物流中心正式投入運作，該空港物流中心的總建筑面積更是超過(guò)20萬(wàn)平方米，價(jià) 值1.7億美元。
　　“嘉民集團未來(lái)3~5年內會(huì )重點(diǎn)開(kāi)發(fā)國內的多個(gè)黃金走廊：北京—天津走廊，上�！�南京走廊，廣州—深圳走廊。此外成都、重 慶、武漢等內陸地區以及長(cháng)春、哈爾濱等東北地區也將會(huì )是我們的投資重點(diǎn)，電商和第三方物流企業(yè)仍是我們公司重點(diǎn)關(guān)注的客戶(hù)�！奔蚊窦瘓F中國區運營(yíng)總經(jīng)理黃 煒對本報記者表示，“展望未來(lái)，我們希望嘉民在中國項目占全球業(yè)務(wù)比重從現在的9%增長(cháng)到25%~30%的區間，嘉民集團在中國大陸的土地開(kāi)發(fā)量也定下了 每年80萬(wàn)平方米的目標�！�
　　嘉民集團并不是唯一有這樣激進(jìn)野心的外資企業(yè)。作為嘉民集團的競爭對手之一，其美國現代物流提供商普洛斯的中國物流版圖及其展現的強大實(shí)力更加不容忽視。
　 　從2003年攜“物流地產(chǎn)”概念進(jìn)入中國開(kāi)始，普洛斯集團一直以“積極進(jìn)取”的姿態(tài)搶先占領(lǐng)中國物流市場(chǎng)，截至今年6月，普洛斯已進(jìn)入中國29個(gè)主要樞 紐城市，物流園區數量達103個(gè)之多，可租賃面積更超過(guò)1150萬(wàn)平方米。這個(gè)亞洲最大的物流基礎設施供應商和服務(wù)商，毫無(wú)疑問(wèn)已把中國倉儲物流地產(chǎn)半壁 江山收歸旗下。
　　盡管在全球開(kāi)發(fā)的國際標準倉庫數量上難以與普洛斯與嘉民等外資巨頭媲美，蓋世理走的卻是“一枝獨秀”的精品路線(xiàn)�！靶《�精” 運營(yíng)理念下的蓋世理靠全球僅有的66名員工共同開(kāi)發(fā)了接近700萬(wàn)平方米的國際標準的倉庫。2006年進(jìn)入中國市場(chǎng)后，蓋世理也始終維持著(zhù)10人的核心團 隊，處理著(zhù)覆蓋北京、上海、天津、南京和成都等多個(gè)城市的業(yè)務(wù)。
　　“未來(lái)蓋世理的發(fā)展計劃會(huì )表現得更加進(jìn)取。明年我們將全面進(jìn)入武漢、鄭州、 合肥、西安和長(cháng)沙等三線(xiàn)城市，大力開(kāi)辟新興市場(chǎng)。在整個(gè)中國大陸地區，我們明年將拿地接近3000畝�！鄙w世理中國區總經(jīng)理林磊在接受本報獨家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表 示，蓋世理這一“小身體”也將展開(kāi)令人側目的大動(dòng)作。
　　“外資水土不服的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了�！贝鞯铝盒腥A東區工業(yè)部主管、董事蘇智淵對記者表 示，普洛斯通過(guò)前期拿地后建成高標準倉庫，再對外實(shí)行租賃的模式曾經(jīng)迅速成為一種教科書(shū)式的范例，因此后來(lái)包括豐樹(shù)和嘉民在內的許多海外物流地產(chǎn)商都選擇 了復制這種模式來(lái)開(kāi)發(fā)自己的物流地產(chǎn)項目，解決水土不服的問(wèn)題。
　　蘇智淵指出，由于土地稀缺仍然是最大的拓展瓶頸，如何增加獲取資源的渠道和 模式成為了眾多外資運營(yíng)商正在探索的問(wèn)題。比如進(jìn)軍專(zhuān)業(yè)物流，如冷鏈物流、醫藥品物流、危險品物流等領(lǐng)域，其實(shí)就是一種可以擴大資源并切入細分市場(chǎng)的方 式。而與產(chǎn)業(yè)最終用戶(hù)的合作，也能夠幫助這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商獲取更多的工業(yè)用地資源。
　　大思維
　　外資巨頭的激進(jìn)拓展計劃并非空穴 來(lái)風(fēng)。嘉民大中華區董事總經(jīng)理彭菲力曾對外分析認為，中國現代化物流物業(yè)供應還處于非常短缺的狀態(tài)，進(jìn)入中國物流市場(chǎng)能夠大有所為�！�2011年有統計數 據顯示，中國大陸5.5億平方米的總倉儲空間中，配有現代化的物流設施的物業(yè)只有580萬(wàn)平方米，這種情況下，嘉民集團非�？春梦磥�(lái)在中國物流市場(chǎng)的發(fā) 展�！�
　　根據仲量聯(lián)行上半年對于中國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的統計數據，北京和上海的物流倉儲呈現了強烈而旺盛的需求。其中，北京市場(chǎng)空置率從一季度的 1.9%環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至1.5%；倉儲物流市場(chǎng)租金較2011年末上漲4.2%，同比增長(cháng)12.1%；平均凈有效租金從2011年四季度末的每 天每平方米0.99元增至1.03元。
　　而在上海非保稅物流倉儲市場(chǎng)上，西區連續6個(gè)季度滿(mǎn)租，其中電子商務(wù)、制造和消費品等行業(yè)的租戶(hù)對西 區倉儲面積的需求持續旺盛。事實(shí)上，上海西區所有在去年啟動(dòng)的項目都已在竣工前被預租一空。這種低空置率迫使潛在租戶(hù)向其他仍有空置面積的區域尋求倉儲空 間，這一區域包括西至上海鄰近城市昆山、嘉興和太倉，東至浦東。
　　然而，外資巨頭的物流地產(chǎn)颶風(fēng)得以席卷全球、橫掃中國，絕不僅僅得益于尚未完全成熟的中國物流市場(chǎng)。外資企業(yè)在區位選址、資本運作、管理模式等方面的大思維才是使它們能夠搶灘中國物流地產(chǎn)這片“兵家必爭之地”的根本原因。
　　“選址區位是首要關(guān)鍵，良好的地段使運營(yíng)商能夠更好地根據市場(chǎng)需求，靈活運用和調動(dòng)市場(chǎng)各方面條件�！碧K智淵表示。
　 　一流的金融杠桿能力是這批外資企業(yè)得以在中國安身立命之重要原因。嘉民集團中國區運營(yíng)總經(jīng)理黃煒對記者表示，作為外資公司，嘉民的優(yōu)勢是能夠在短時(shí)間內 打造大規模的、網(wǎng)絡(luò )化的資產(chǎn)包，并且通過(guò)REITs等資產(chǎn)證券化明確退出渠道，這種雄厚的資產(chǎn)實(shí)力令國內物流地產(chǎn)商難以望其項背。
　　目前，嘉民物流地產(chǎn)基金的規模已經(jīng)增至10億美元，并有望進(jìn)一步擴大規模，這些資金的成本和期限都在中國十分有優(yōu)勢，更加不容忽視的是，嘉民還擁有一位持股18.2%的“財主”股東——中投集團。
　 　此外，強大的客戶(hù)資源，從工業(yè)產(chǎn)品設計、開(kāi)發(fā)到客戶(hù)管理的成熟體系也使得外資公司在中國市場(chǎng)上更加如魚(yú)得水。比如嘉民剛剛投入使用的浦東航空港項目就吸 引到國際知名物流供應商德迅集團（Kuehne+Nagel）、全球最大的奢侈品集團之一歷峰集團（Richemont），以及專(zhuān)為高端產(chǎn)品提供服務(wù)的物 流供應商均輝法拉瑞物流（Ferrari　Logistics），這些幾乎是國內企業(yè)完全無(wú)法企及的資源。
　　而以普洛斯為例，世界1000強 的企業(yè)中有超過(guò)一半是普洛斯的客戶(hù)，源源不斷的客戶(hù)資源背后，普洛斯還通過(guò)名為ProLogis Operation System的客戶(hù)管理“殺手锏”，有針對性地為客戶(hù)提供量身定制的物流解決方案。這種“以客戶(hù)為中心”的資源與理念，使得普洛斯在世界范圍內的客戶(hù)群中 建立了良好的信用口碑，從歐洲、北美再到亞洲所向披靡。
　　對于國內物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更需要向這些外資企業(yè)“拜師學(xué)藝”的還在于它們對市場(chǎng)的分 析能力與城市發(fā)展空間的前瞻性認識。這批外資巨頭不再單方面地集中火力在一線(xiàn)城市，而是逐漸加碼對新興市場(chǎng)的投資。尤其值得一提的是，在拓寬中國物流市場(chǎng) 的同時(shí)，外資企業(yè)已不再把目光局限地關(guān)注在經(jīng)濟效益領(lǐng)域，也開(kāi)始關(guān)注環(huán)保效益建設的推廣。
　　蓋世理在這方面是很好的典范。進(jìn)入中國物流市場(chǎng)的 同時(shí)，蓋世理也因地制宜地推出了高性?xún)r(jià)比可持續性措施（affordable sustainability）的環(huán)保理念，力求在幫助客戶(hù)創(chuàng )造經(jīng)濟效益的同時(shí)，也能兼顧環(huán)保領(lǐng)域與企業(yè)社會(huì )責任的落實(shí)。其在浙江打造的沃爾瑪嘉興配送中 心就是這一理念的最好體現。蓋世理在建造倉庫之時(shí)就配備了陽(yáng)光墻、屋頂自然光采集以及太陽(yáng)能熱水器系統等環(huán)保設備，使得配送中心每年得以減少二氧化碳排放 量679噸和節約用電715千瓦時(shí)。
　　從金融杠桿運用，到客戶(hù)資源與管理，再到對市場(chǎng)的前瞻性分析能力和可持續環(huán)保理念，外資巨頭帶著(zhù)不一樣的發(fā)展理念搶灘中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而改變國內的“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”�；蛟S對于國內物流地產(chǎn)商而言，在“與狼共舞”的同時(shí)，也需要從其身上學(xué)習更為優(yōu)秀的“狼性”經(jīng)驗。